Nel secondo trimestre, il 72,5% dei privati che hanno comprato un’abitazione ha sfruttato l’agevolazione “prima casa”. È il dato più alto degli ultimi due anni e raggiunge punte dell’85,2% a Roma e dell’81,8% a Genova, secondo l’ultimo report dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) delle Entrate.
Lo sconto sulle imposte pagate dagli acquirenti ha sostenuto la corsa del mercato con un aumento dell’8,1% delle vendite su base annua tra aprile e giugno (+11,2% il trimestre precedente). Una corsa che è andata di pari passo con la fase espansiva dei mutui: riduzione dei tassi d’interesse, maggiori capitali concessi alle famiglie e aumento della quota di acquisti accompagnati da un prestito ipotecario (45,9% nel secondo trimestre).
Il parallelo tra l’andamento dei mutui e quello dell’agevolazione non è casuale, perché i prestiti tendono a essere usati soprattutto da chi compra l’abitazione principale.
L’impatto dello sconto
Nella maggior parte delle transazioni – tra privati – lo sconto prima casa si traduce in un’aliquota dell’imposta di registro al 2% anziché al 9% (nel caso degli acquisti dal costruttore sottoposti a Iva si paga il 4% anziché il 10%).
Su un alloggio tipo, con una rendita catastale di 450 euro, l’agevolazione riduce le imposte di oltre 4mila euro (da circa 5.200 a 1.140 euro). Ancora più rilevante l’impatto negli acquisti da impresa, che però sono meno di uno su dieci: qui, su un alloggio pagato 250mila euro, il risparmio d’imposta è di 15mila euro (da quasi 26mila a 11mila euro). In casi come questo, non c’è da stupirsi che molti acquirenti rinuncino a concludere l’acquisto senza beneficio fiscale.
Come sanno bene gli operatori di mercato, il concetto di “prima casa” ha regole complesse che – a certe condizioni – consentono di replicare lo sconto o di farlo utilizzare anche a un familiare. Solo di recente la Cassazione ha chiarito cosa succede se la dimora già posseduta dal compratore non è più idonea alle sue esigenze. Non si può escludere, perciò, che una parte delle “prime case” siano residenze di villeggiatura o acquisti per investimento. E non mancano effetti paradossali, come quello per cui aver acquisito la nuda proprietà con lo sconto inibisce ulteriori acquisti del diritto “pieno”.
Insomma, a più di dieci anni dal restyling del 2014 delle imposte sull’acquisto – con la riduzione del registro dal 3 al 2% sulla prima casa – sarebbero maturi i tempi per un riordino del beneficio e, più in generale, del prelievo sugli acquisti, anche per evitare effetti distorsivi non voluti.
Grandi e piccoli centri
Se è vero che il taglio dei tassi d’interesse è stato il carburante della ripresa del mercato – almeno dal secondo trimestre dell’anno scorso – gli stessi dati Omi che descrivono il balzo della “prima casa” fanno sentire qualche scricchiolio. Dopo due trimestri in cui le compravendite sono cresciute più nei capoluoghi di provincia che nel resto dei Comuni, tra aprile e giugno di quest’anno i piccoli centri hanno fatto il sorpasso, registrando un dato migliore (+8,4% su base annua contro +7,2%).
Il rallentamento della crescita nei capoluoghi è significativo perché qui si stipula il 30,8% dei rogiti. L’altro segnale d’attenzione è il leggero aumento dei tassi d’interesse medi delle nuove stipule: il 3,28% è ben al di sotto del 4,25% medio di fine 2023, ma nel primo trimestre di quest’anno il tasso si era fermato al 3,22 per cento.
Cosa succede sul mercato
L’incremento delle compravendite, certificato dai dati Omi nel secondo trimestre – dovuto a condizioni più favorevoli di erogazione del credito – si traduce in una crescita dei prezzi di vendita della case meno intensa del passato e, spesso, in una loro sostanziale stabilità.
Secondo Nomisma, nel primo semestre 2025 il prezzo medio delle abitazioni è complessivamente cresciuto nelle principali città italiane, rispetto allo stesso periodo 2024. Dal +3,8% di Roma al +3,2% di Palermo fino agli aumenti del 2,6-2,8% registrati tra Firenze e Bologna. In flessione la città più cara, Milano, con un calo dell’1,3 per cento.
Più altalenante il quadro delle nuove costruzioni: i prezzi sono saliti di più a Firenze (+4,2%), Palermo (+2,6%) e Bologna (+2,3%). In calo Genova (-1%), Milano (-0,9%) e Torino (-0,4%). «Ci sembra che il rimbalzo massimo sia passato – ha spiegato Chiara Pelizzoni, senior project manager di Nomisma –. Nel primo trimestre il numero di compravendite era balzato dell’11%, segno di una domanda rimasta per molti mesi compressa e poi esplosa con l’allentamento dei tassi sui mutui. Nel secondo la crescita c’è, ma è di minore intensità».
Le previsioni 2026
Quanto alle previsioni dei prezzi per il 2026, prosegue l’analista di Nomisma, «le stime basate sul prezzo medio al metro quadrato delle abitazioni nuove e da ristrutturare, in centro, semicentro e periferia, rivelano la stessa andatura lenta, con un maggior rimbalzo su Roma, Firenze e Palermo, e una sostanziale tenuta di Milano, i cui valori sono già ai massimi e la cui ulteriore crescita rischia di non essere assorbita dal mercato».
Prevede invece un 2026 in forte ripresa, «quasi un boom», l’outlook di Scenari immobiliari: dopo un 2025 che si dovrebbe chiudere con un fatturato superiore ai 162 miliardi di euro (+6,8% sul 2024), le stime indicano un nuovo balzo a oltre 170 miliardi (+8,4 per cento). Se il 2025 terminerà con circa 770mila abitazioni vendute, per l’anno prossimo se ne prevedono 800mila, con prezzi in crescita sopra al 4% quasi ovunque.
«Dagli indicatori sulle compravendite – spiega Luca Dondi, ceo di Patrigest ed esperto del settore – emerge una ripresa solida della domanda, ma l’elevato utilizzo delle agevolazioni prima casa rileva anche una qualità, cioè la presenza di una domanda meno abbiente, con un potere di acquisto più debole. Il calo dei tassi ha infatti liberato tutta quella fascia grigia che attendeva di acquistare ma che non aveva accesso al mercato. È però una domanda che esprime una fragilità reddituale. Ecco perché non possiamo aspettarci dinamiche di prezzi molto sostenute».
In più c’è un altro effetto. Sul lato dell’offerta, «il rallentamento dei cantieri residenziali a Milano porterà a una riduzione del prodotto di fascia medio-alta, che dovrebbe contenere le dinamiche inflattive – spiega Dondi –. Potrebbe esserci un effetto diversificazione, una ricerca di casa su altre destinazioni. Ma anche il rischio di uno spostamento del flusso degli investimenti dall’Italia verso l’estero».
Fonte: https://www.ilsole24ore.com